Der steuerliche Rahmen für die Mietinvestition hat sich zwischen 2024 und 2025 geändert. Die Pinel- und Censi-Bouvard-Programme sind für neue Projekte nicht mehr zugänglich, und das Mikro-BIC-Regime für nicht klassifizierte Ferienwohnungen erfährt eine Reduzierung des Abzugs, die die Nettorentabilität vieler Projekte beeinflusst. In Immobilien zu investieren bedeutet 2024, mit den verbleibenden Werkzeugen zu denken und deren Kompatibilität mit jedem Projekt zu überprüfen.
Steuerliche Aspekte der Vermietung nach dem Ende von Pinel: die noch nutzbaren Hebel
Wir beobachten, dass viele Projektträger weiterhin mit einem Pinel-Raster im Kopf denken. Dieser Reflex führt zu Sackgassen: Das Programm ist für neue Erwerbungen geschlossen. Zwei Mechanismen verdienen eine ernsthafte Analyse für ein 2024 gestartetes Projekt.
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Das Denormandie-Programm bleibt offen. Es zielt auf die Sanierung von Altbauten im Stadtzentrum ab, mit einer Verpflichtung zu Arbeiten, die einen signifikanten Teil der Gesamtkosten des Projekts ausmachen. Die Bruttorendite ist dort oft höher als die von Neubauten, aber das Risiko von Budgetüberschreitungen bei den Bauarbeiten ist real. Wir empfehlen, die Arbeiten von zwei verschiedenen Unternehmen schätzen zu lassen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Der andere untergenutzte Hebel ist die Teilung des Eigentums. Der Kauf in nackt Eigentum ermöglicht es, die Immobilie während der gesamten Dauer der Teilung aus der steuerpflichtigen Basis für die IFI herauszunehmen, während man zu einem reduzierten Preis erwirbt. Diese Struktur eignet sich für Investoren, bei denen der steuerliche Druck auf das Vermögen schwerer wiegt als der Bedarf an sofortigen Einnahmen. Indem Sie die Ratschläge von Conseil Invest befolgen, identifizieren Sie die Strukturen, die zu Ihrem Grenzsteuersatz passen.
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Ferienwohnung und Mikro-BIC: eine Rentabilität, die ab 2025 sinkt
Für die Einkünfte 2024 profitiert die nicht klassifizierte Ferienwohnung noch von einem pauschalen Abzug von 50 % mit einer Obergrenze von 77.700 Euro. Ab den Einkünften 2025 sinkt dieser Abzug auf 30 % mit einer Obergrenze von 15.000 Euro. Der zusätzliche Abzug von 21 % entfällt ebenfalls.
Ein Investor, der 2024 kauft, um saisonal zu vermieten, muss seine Rentabilität auf der Grundlage des Regimes 2025 modellieren, nicht auf der Grundlage des Regimes, von dem er im ersten Jahr profitieren wird. Andernfalls zu denken, führt dazu, dass man sich bereits im zweiten Betriebsjahr über die tatsächliche Nettorendite des Projekts irrt.
Drei Optionen zeichnen sich ab, um diese Änderung zu bewältigen:
- Die Ferienwohnung als touristisch klassifizieren zu lassen (Sterne), was einen günstigeren Abzug aufrechterhält, aber mit Ausstattungs- und Inspektionsanforderungen verbunden ist.
- Auf die langfristige möblierte Vermietung unter dem LMNP-Status im realen Regime umzusteigen, was erlaubt, die tatsächlichen Kosten (Abschreibung der Immobilie, Arbeiten, Zinsen) abzuziehen und die Besteuerung über mehrere Jahre zu neutralisieren.
- Auf die Ferienwohnung zu verzichten und sich der unmöblierten Vermietung zuzuwenden, wobei man eine niedrigere Bruttorendite akzeptiert, aber eine vereinfachte Verwaltung und einen stabilen steuerlichen Rahmen hat.
Mietrendite: was der Bruttosatz nicht sagt
Die überall angegebene Bruttorendite spiegelt nicht die tatsächliche Leistung einer Investition wider. Wir stellen regelmäßig Abweichungen von zwei bis drei Punkten zwischen der angegebenen Bruttorendite und der Nettorendite nach Steuern, Wohngemeinschaftskosten, Grundsteuer und Leerstand fest.
Der am meisten unterschätzte Posten bleibt der Leerstand. In mittelgroßen Städten kann eine Wohnung mehrere Wochen zwischen zwei Mietern leer stehen. Diese Leerlaufzeit wirkt sich direkt auf die Nettorendite aus. Die Berechnung der Netto-Netto-Rentabilität erfordert die Berücksichtigung einer realistischen Leerstandsquote, die je nach Marktdruck zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten variiert.
Die Grundsteuer stellt einen weiteren blinden Fleck dar. Ihr Betrag variiert stark von Gemeinde zu Gemeinde, und mehrere Kommunen haben ihn in den letzten Jahren erhöht. Überprüfen Sie vor dem Kauf den genauen Betrag der Grundsteuer beim Verkäufer oder beim Finanzamt und integrieren Sie ihn in Ihre Cashflow-Projektion.
DPE und Kosten der Konformität
Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose als F oder G eingestuft sind, unterliegen zunehmend strengeren Vermietungsbeschränkungen. Der Kauf einer schlecht klassifizierten Immobilie zur Renovierung kann rentabel sein, vorausgesetzt, die Kosten für die notwendige energetische Renovierung, um mindestens die Klasse E zu erreichen, werden genau bewertet.
Eine als G klassifizierte Immobilie, die mit einem Abschlag von 15 % gekauft wird, aber Arbeiten erfordert, die 20 % des Preises kosten, ist kein gutes Geschäft. Die Berechnung muss vor der Unterschrift erfolgen, nicht danach.
Finanzierung einer Mietinvestition: Strukturierung des Aufbaus in Zeiten hoher Zinsen
Die Zinssätze sind nach wie vor deutlich höher als vor einigen Jahren. Der Eigenkapitalanteil, den Banken für eine Mietinvestition verlangen, liegt in einem anspruchsvolleren Bereich als für eine Hauptwohnung. Eine solide Akte erfordert eine kontrollierte Verschuldungsquote und einen ausreichenden Lebensunterhalt.
Im realen Regime unter LMNP sind die Zinsen von Darlehen von den steuerpflichtigen Mieteinnahmen absetzbar. Höhere Zinssätze führen daher zu höheren absetzbaren Kosten, was die steuerliche Neutralitätsperiode verlängert. Dieser Mechanismus kompensiert nicht die Mehrkosten des Kredits, mildert jedoch die Nettoauswirkungen.
Im Falle eines zukünftigen Rückgangs der Zinssätze bleibt die Umschuldung des Kredits möglich. Wir empfehlen, die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung und die Umschuldungsgebühren im ursprünglichen Kreditangebot zu überprüfen, bevor Sie unterschreiben.
Der Mietmarkt bleibt in angespannten Gebieten stark, und der Rückgang der Preise in bestimmten Sektoren gibt den Käufern wieder Kaufkraft. Die Abwägung zwischen Rendite, Besteuerung und Verwaltungsaufwand hängt vom Profil jedes Investors ab. Ein rentables Immobilienprojekt wird auf vorsichtigen Annahmen aufgebaut, wobei die tatsächliche Besteuerung, der Leerstand und die Gesamtkosten der Finanzierung berücksichtigt werden.