Het fiscale kader voor verhuurinvesteringen is veranderd tussen 2024 en 2025. De Pinel- en Censi-Bouvard-regelingen zijn niet meer toegankelijk voor nieuwe projecten, en het micro-BIC-regime voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur ondergaat een verlaging van de aftrek die de netto-rendabiliteit van veel operaties verandert. Investeren in vastgoed in 2024 vereist dat men nadenkt met de beschikbare tools en de compatibiliteit met elk project controleert.
Verhuurbelasting na het einde van de Pinel: de nog te benutten hefboom
We merken dat veel projectdragers nog steeds met een Pinel-schema in gedachten redeneren. Deze reflex leidt tot doodlopende straten: het systeem is gesloten voor nieuwe aankopen. Twee mechanismen verdienen een serieuze analyse voor een project dat in 2024 wordt gelanceerd.
Aanvullende lectuur : Wat is het goede gemiddelde in de tweede klas om je schooljaar te slagen?
Het Denormandie-systeem blijft open. Het richt zich op oudere panden die in het stadscentrum gerenoveerd moeten worden, met een verplichting tot werkzaamheden die een aanzienlijk deel van de totale kosten van de operatie vertegenwoordigen. Het bruto rendement is daar vaak hoger dan dat van nieuwbouw, maar het risico op budgetoverschrijding voor de werkzaamheden is reëel. We raden aan om de werkzaamheden door twee verschillende bedrijven te laten begroten voordat u de compromis ondertekent.
De andere onderbenutte hefboom is de splitsing van eigendom. Aankoop in blote eigendom stelt u in staat om het pand gedurende de hele duur van de splitsing uit de belastinggrondslag voor de IFI te halen, terwijl u het tegen een verlaagd prijs koopt. Deze constructie is geschikt voor investeerders wiens belastingdruk op het vermogen zwaarder weegt dan de behoefte aan directe inkomsten. Door de adviezen van Conseil Invest te volgen, kunt u de constructies identificeren die passen bij uw marginale belastingtarief.
Lees ook : Waarom en hoe te investeren in een speciale diepvries voor uw huishouden
Toeristische verhuur en micro-BIC: een rendabiliteit die vanaf 2025 verslechtert
Voor de inkomsten van 2024 profiteert de niet-geclassificeerde toeristische verhuur nog van een forfaitaire aftrek van 50% met een plafond van 77.700 euro. Vanaf de inkomsten van 2025 valt deze aftrek terug naar 30% met een plafond van 15.000 euro. De aanvullende aftrek van 21% verdwijnt ook.
Een investeerder die in 2024 koopt om seizoensgebonden te verhuren, moet zijn rendabiliteit modelleren op basis van het regime van 2025, niet op basis van datgene waarvan hij het eerste jaar profiteert. Anders redeneren betekent zich vergissen over het werkelijke netto rendement van de operatie vanaf het tweede jaar van exploitatie.
Drie opties tekenen zich af om deze verandering op te vangen:
- Laat de verhuur geclassificeerd worden als toerisme (sterren), wat een gunstigere aftrek behoudt, maar implicaties heeft voor uitrusting en inspectie.
- Overschakelen naar lange termijn gemeubileerde verhuur onder het LMNP-regime, wat het mogelijk maakt om de werkelijke kosten (afschrijving van het pand, werkzaamheden, rente op leningen) af te trekken en de belastingheffing gedurende meerdere jaren te neutraliseren.
- Afzien van toeristische verhuur en overstappen naar kale verhuur, waarbij men een lager bruto rendement accepteert maar een vereenvoudigd beheer en een stabiel fiscaal kader heeft.
Verhuurrendement: wat de bruto rente niet zegt
Het bruto rendement, overal gepresenteerd, weerspiegelt niet de werkelijke prestaties van een investering. We constateren regelmatig verschillen van twee tot drie punten tussen het aangekondigde bruto en het netto na belasting, gemeenschappelijke kosten, onroerende voorheffing en leegstand.
De meest onderschatte post blijft de leegstand. In middelgrote steden kan een woning enkele weken leegstaan tussen twee huurders. Deze stilstand weegt direct op het netto rendement. Het berekenen van de netto-netto rendabiliteit vereist het integreren van een realistisch leegstandpercentage, tussen enkele weken en meerdere maanden, afhankelijk van de spanning op de lokale markt.
De onroerende voorheffing vormt een ander dode hoek. Het bedrag varieert sterk van de ene gemeente naar de andere, en verschillende gemeenten hebben het de afgelopen jaren verhoogd. Controleer voor aankoop het exacte bedrag van de onroerende voorheffing bij de verkoper of de onroerende-zaakbelastingdienst, en neem het op in uw cashflowprojectie.
DPE en kosten voor naleving
Woningen geclassificeerd als F of G volgens het energieprestatiecertificaat ondergaan geleidelijk strengere verhuurbeperkingen. Het kopen van een slecht geclassificeerd pand om het te renoveren kan rendabel zijn, mits men de kosten van de noodzakelijke energie-renovatie nauwkeurig inschat om ten minste klasse E te bereiken.
Een pand geclassificeerd als G, gekocht met een korting van 15% maar waarvoor werkzaamheden nodig zijn ter waarde van 20% van de prijs, is geen goede deal. De berekening moet vóór de ondertekening worden gemaakt, niet erna.
Financiering van een verhuurinvestering: de constructie structureren in een periode van hoge rente
De rentetarieven blijven aanzienlijk hoger dan enkele jaren geleden. De inbreng die door banken wordt gevraagd voor een verhuurinvestering ligt in een strengere bandbreedte dan voor een hoofdverblijf. Een solide dossier vereist een beheersbare schuldenlast en een voldoende leefbedrag.
Onder het werkelijke regime in LMNP zijn de rente op leningen aftrekbaar van de belastbare huurinkomsten. Hogere tarieven genereren dus grotere aftrekbare kosten, wat de periode van fiscale neutraliteit verlengt. Dit mechanisme compenseert de extra kosten van de lening niet, maar verzacht de netto impact.
In het geval van een toekomstige renteverlaging blijft heronderhandeling van de lening mogelijk. We raden aan om de voorwaarden voor vervroegde terugbetaling en de heronderhandelingskosten in de oorspronkelijke leningsovereenkomst te controleren, voordat u ondertekent.
De verhuurmarkt blijft sterk in gespannen gebieden, en de prijsdaling die in sommige sectoren is waargenomen, geeft de kopers weer koopkracht. De afweging tussen rendement, belasting en beheersinspanning hangt af van het profiel van elke investeerder. Een rendabele vastgoedproject wordt gebouwd op voorzichtige aannames, met inbegrip van de werkelijke belasting, de leegstand en de totale financieringskosten.